Lecture en cours :

Ohé ! Labo juridique

Ohé ! Labo juridique

STATUTS SCIC
Daniel FRANCISCO, Union régionale des Scop

Rappel des spécificités de la SCIC, Une coopérative sociale
Une entreprise commerciale pas comme les autres
1 / Contrôle de la société par un sociétariat multiple et une gestion démocratique
2 / Répartition de la richesse créée due par une quasi non lucrativité et un patrimoine collectif inaliénable
3 / Un sociétariat multiple avec 2 catégories imposées (Salariés et Bénéficiaires) et 1 libre au minimum (collectivités publiques …)
4 / Une gestion démocratique avec des votes dans les instances de décision selon la règle : 1 personne = 1 voix et leur pondération par les collèges (chaque associé(e) dispose d’une voix dans le collège auquel il appartient).
5 / Un patrimoine collectif et une quasi non-lucrativité avec la réserve de 57,5% minimum sur le résultat, et non partageable par les associés de la SCIC mais une consolidation financière et pérennité de la SCIC en contrepartie

Les choix de gouvernance de la SCIC OHE !
Catégorie des salariés
Catégorie des organisateurs
Catégorie des citoyens
Catégorie des partenaires privés
Catégorie des collectivités territoriales

Une part sociale très accessible : 40 €
Catégorie des citoyens : 1 part obligatoire
Catégorie des salariés et catégorie des partenaires privés : 10 parts obligatoires
Catégorie des organisateurs : 20 parts obligatoires
Catégorie des collectivités territoriales : 100 parts obligatoires

Des collèges équilibrés
Collège A (Salariés) : 15 % des droits de vote
Collège B (Citoyens) : 30 % des droits de vote
Collège C (Organisateurs) : 30 % des droits de vote
Collège E (Partenaires privés) : 15 % des droits de vote
Collège F (Collectivités territoriales) : 10 % des droits de vote

Une gouvernance «à l’allemande»
– Le conseil de surveillance :
Membres élus par l’assemblée générale
Nomme le président du directoire et les membres du directoire
Contrôle la gestion du directoire
Opère les vérifications et contrôles qu’il juge opportuns
Délibère sur la stratégie générale de la société qui est soumise à son approbation.
– Le directoire :
Organe collégiale (5 directeurs dont 1 président du directoire)
S’occupe collectivement de la gestion courante de la SCIC

BAIL
Christine LAFFON-DECHESNE, Notaire associée

LE PROJET :
Après achat des murs par la SEMIVIT, la SCIC sera locataire de la SEMIVIT et s’engagera dans le bail
à réaliser, dans un délai qui sera également défini au bail, un certain nombre de travaux, d’aménagements et
de remises aux normes indispensables à la réouverture du lieu au public, notamment :
Locaux dans un état empêchant toute ouverture au public sans des travaux importants
Travaux et investissements à réaliser pour
l’exploitation du lieu:
– Insonorisation
– Chauffage – ventilation
– Intallations sanitaires
– Acquisition et installation de matériel de scène
– Acquisition de matériel de restauration et
aménagement de l’espace dédié.
– Réhabilitation globale, décoration et aménagement
de la salle de spectable, sièges etc.
• Equipements de sécurité:
– Electricité
– Issues de secours
• Accessibilité:
– Accès handicapés (salle, restaurant, sanitaires)

Le CONTRAT de BAIL :
Compte tenu des objectifs des associés de la SCIC, ceux-ci ne sauraient accepter d’investir des
sommes importantes sans de sérieuses garanties sur la pérennité de ces investissements et donc sur
la durabilité du droit consenti à la SCIC pour l’exploitation du lieu.
Pour ces raisons, il est indispensable de mettre en place un contrat de bail qui liera la SEMIVIT et la
SCIC de manière originale:
Le statut du bail commercial apparaît inapplicable:
destiné aux commerces ou aux entreprises à vocation commerciale afin de leur garantir un droit d’occupation
pendant 9 ans et un droit au renouvellement du bail sauf à être indemnisés de la valeur du
fonds de commerce. (le bailleur peut s’opposer à ce renouvellement en indemnisant le preneur ; l’indemnité
due prend en compte la valeur du fonds et les frais occasionnés par la perte de son bail par l’exploitant.)
Un bail commercial « classique » prévoit généralement l’obligation de rendre les locaux dans l’état dans
lequel ils ont été pris au départ (dans le cas présent il faudrait prévoir au contraire une indemnisation
pour les améliorations effectuées par le preneur).
Le bail commercial s’applique à des locaux permettant au commerçant d’exercer son activité dans des
conditions normales.
Dans ces conditions, c’est un élément essentiel d’un fonds de commerce, un outil de travail important,
pris en charge par l’entreprise locataire au titre de ses charges
En contrepartie, le statut du bail commercial permet au propriétaire d’obtenir un loyer élevé compte
tenu de la commercialité de son local: le bailleur attend une certaine rentabilité en contrepartie du fait
qu’il ne pourra pas récupérer ses murs sans indemniser son locataire.
Ce statut n’est pas adapté dans le cas du Bateau Ivre:
L’activité n’est pas commerçante, ni même rentable (la valeur du fonds de commerce est quasi nulle)
Le local est inexploitable sans travaux importants.
La durée est limitée à 9 ans, il est possible de prévoir une durée plus longue mais en toute hypothèse
en cas de refus de renouvellement à la fin du bail, l’occupant ne serait pas ou peu indemnisé (absence
de valeur du fonds).

La méthode de calcul du loyer par la rentabilité n’est pas applicable non plus :
Elle tient compte d’un prix d’achat et de travaux de structure à financer par l’acheteur des murs
(manque d’informations à ce sujet).
Or malgré ces travaux, le local est à ce jour inexploitable par l’occupant sans travaux (serait-il prévu un
loyer minoré ou inexistant pendant les travaux ?)
De plus, s’agissant d’une salle de spectacle le loyer se calcule par la jauge.
Enfin le bail commercial est un élément d’un fonds de commerce, à ce titre il peut être cédé à toute
personne qui deviendrait propriétaire du fonds de commerce, sans que le bailleur puise s’y opposer:
cela ne correspond pas à la volonté de la collectivité qui souhaite conserver un droit de regard sur le
lieu et les activités qui y seront proposées.
Il est proposé à ce titre de régulariser un BAIL EMPHYTEOTIQUE :
Le bail emphytéotique se caractérise essentiellement par sa longue durée (+ de 18 ans) et par le
démembrement de propriété qu’il opère en conférant au preneur un droit réel immobilier de jouissance
sur le bien loué (droit susceptible d’hypothèque en cas de besoin de financement).
En outre la REDEVANCE est faible pour tenir compte de cette obligation de travaux :
Il peut être stipulé audit bail que le preneur (la SCIC) aura à sa charge les travaux de réhabilitation
et de remises aux normes du lieu, et que le bailleur pourra conserver en fin de bail les améliorations
apportées à l’immeuble à charge d’indemniser le preneur.

Point à préciser sur les travaux:
Il y a lieu de détailler les travaux pris en charge par SEMIVIT: toiture, gros murs, chauffage, electricité,
huisseries…
Prévoir une clause détaillant les travaux et les calendriers correspondants (travaux SEMIVIT/ BATEAU
et organisation de chacun des chantiers) et prévoir les autorisations respectives clairement.

Dossier à télécharger ici.


Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *